サブリース契約をする依頼の仕方

サブリースという、賃貸経営の運営などを委託し空室保証などをすることができるシステムがあります。
賃貸経営の素人や、ローン返済などのための収入を安定化させたい人が利用する物ですが、どうやって使えばいいのでしょうか。

サブリースを依頼するには

まず、サブリースを依頼する際には一番必要になるのが一括借上げしてもらうための賃貸物件が必要です。
既存物件、新築物件どちらでもいいのですがサブリース依頼は多くの場合が空き土地に新築物件を建設する際に一括借上げの契約をシてしまうというケースが多いですね。
この場合、サブリース会社と建設会社が提携していることもありますので、物件の建設の際にある程度いい条件を受ける事ができるんですね。
工事費での利益やサブリースなどの契約金の利益を狙いにしているのがサブリース会社なんです。

サブリースをセットにした契約

他にも、投資用物件を購入するという際にもサブリース契約とセットにしているというようなこともあるんですね。
なので、最初からサブリースをすることを前提にして土地や賃貸物件などを売却していることもあるんですね。
サブリース、というのは全体的に物件を持っていて経営をしていたけど、上手く空室が埋まらず、サブリースに後で空室保証をシてもらう、というケースはそれ程多くはないんですね。

サブリースのセオリー

サブリースは、後から契約をすることも出来なくはないのですが基本的に前提になっているのが、新築物件や新規物件購入の際に鳴ることが多いんですね。
後からサブリース契約をしようとすると、断られたりするおともあります。
なので、基本的にはサブリースというのは契約することを前提にして最初に依頼を出した方が通りやすいです。

サブリース契約はメリットだけではない

サブリーズ契約とは、空室への家賃保証や管理業務委託をすることが出来る代わりに、家賃から割合で契約金を支払う、というようなシステムになっているんですね。
これだけ聞くと、魅力的かもしれませんが勿論落とし穴やデメリットもあります。

サブリーズ契約のメリットが活きないケース

まず、サブリーズ契約の意味がなくなるケースが物件所有者が既に賃貸経営のノウハウを持っていたり、信頼出来るアドバイザーなどが居て管理業務や経営業務を委託する必要が無い場合です。
この場合は、自分の経営術によって空室を埋める事もそれほど難しくはありませんので、空室保証のメリットがない上に契約金だけが出ていく、ということで寧ろマイナスになってしまうことがあるんですね。
なので、賃貸経営を自分で出来るスキルが有る場合は意味がないですね。

物件が突出して魅力的な場合

もう一つのケースが、物件が大げさにプロモーションをしなくても魅力的で空室が埋まる事が期待出来るケースです。
立地、設備、外観や条件と言った物全てが優秀なのに、家賃相場絡みてもかなり家賃が安いという設定にする場合は、かんたんなネットプロモーション程度でも充分に空室を埋める事は期待出来るので、此方もサブリーズ契約のメリットは殆ど活きてくる事はないです。

サブリーズ契約の意味

サブリーズ、というのは主に賃貸経営の素人がローンの支払いを安定させるため、空室などによる収入が減る事を防ぐための術、といった感じなんですね。
なので、最初から空室を埋めるだけの経営をすることが出来る自信があれば、家賃は全額収入になりますし、敷金や礼金なども自分の収入になるためサブリーズは必ずしもメリットではないんです。

サブリース以外の選択肢について

サブリースは、賃貸経営や業務委託のほか空室状況の保証などができると言った利点があるのですが、費用が大きくかかってしまうことも否めません。
そこで、もっと費用が安くすむような選択肢についても紹介していきましょう。

業務委託をしたいだけなら

例えば、賃貸経営における運営委託をするだけならばサブリースだけに限ったことではないんですね。
サブリースとは別に、業務や賃貸経営の委託だけをすることができる、というサービスもあります。
此方は、空室保証などは或りませんが、そのかわり費用もサブリースに比べると遥かに安いんです。
空室を埋める事さえできれば、明らかにこちらの方が大きく利益を出す事ができるので、業務委託をしたいだけならばこちらを利用した方が圧倒的に利益を大きく出すチャンスが生まれるんですね。

自分で全て運営する

一番利益を上げる事のできる方法は、やはり全ての管理業務を含めて自分で行う事ですね。
最大利益をあげることができるのは、全部を自分でやってしまうことです。
空室状況さえなくなってしまえば、結局これが一番家賃収入が利益を出す事が出来ますし、よっぽど管理がひどくなければそうそう住民は出ていったりしないので、年単位である程度安定した家賃収入を得る事はできるでしょう。

サブリースを使うメリットとは

あくまで、サブリースというのはリスクを下げることを目的に利用する物なんですね。
なので、経営などの素人が何をどうしていいかわからないのに賃貸経営をする時に使う事ができる物なのです。
サブリースは、その分費用も高めに設定されているため、空室状況などのリスクを自分d江改善できるようならば、必ずしも使わなければいけないもの、というわけではないのです。

サブリースの費用について

サブリースの契約をする際には、そもそもどのくらいお金がかかるものなのか、というのが気になりますよね。
業務委託に空室保証などをしてくれるわけですから、費用もそれなりに高いのではないか、と思う人もいるでしょう。

サブリースの費用について

サブリースの契約にかかる費用は、基本的にはその建築物件の賃料から割合で決まるようになっています。
割合がどのくらいになるかは、サブリース契約をする契約会社によっても変わって来るのですが、相場的には3割から1割くらいになっているところが多いですね。
とは言え、基本的にサブリースの契約費用の家賃保証に関する値段の割合金額は、高い方がいいのでどんなに高くても1割を超えるような費用ならばサブリース契約を結ばない方がマシです。
2割3割取るところはあまり信用しないほうがいいでしょうね。

それ以外の費用について

基本的な賃料割合の差し引き額以外にも、例えば普通ならば自分の収入になる敷金礼金と言った金額は、全部サブリース会社が取ることになりますので、これも1つの費用として数えていいでしょう。
敷金に関しては、そもそも退去時や原状回復などに使う金額になっているので、収入とは言わないのですが礼金は元々収入換算されるものなので、此方は明確に減ってしまうと言っていいですね。
他にも、更新料についてもサブリース会社が取ることになっています。

収入の減り方

サブリースの依頼をすると、少なくとも最低家賃の1割以上、そして礼金と更新料がマイナスになってしまう、ということですね。
空室保証されているとは言え、この減り方は決して少なくはないでしょう。
そのため、サブリースは計画的に利用しないと損につながってしまいます。

サブリースの契約期間と内容

サブリース契約は、賃貸経営において非常に重要な意味を持ってくる物なのですが、もしも契約する場合は契約期間や費用などについても考えておかなければいけません。
契約については、特にサブリース会社によって内容が変わりますので注意が必要です。

サブリースの契約期間について

まず、サブリースというのは賃貸経営の委託と空室保証をしてもらうことができる契約ではあるのですが、一度契約すればずっとというわけではないんですね。
契約会社によって、どのくらい保証してくれるのかという期間が違うんですね。
最高30年保証なんてところもあれば数年で終わってしまうところもあります。
長期保証の方がいい、と思うかもしれませんがこれに関しては実はそれ程大きなメリットとはいえないのです。

長期保証がメリットではないのはなぜか

まず、サブリース契約の長期保証は実はその間にも数年越しに契約更新が必要になる場合が殆どです。
更に、契約更新はなくても一定期間で家賃の見直しというようなことをするようなところも殆どなんですね。
経年劣化や、物価相場の下落などのことがあるとは言え、その情報もなしに1年目でいきなり家賃をガクっと下げたりするようなこともあるなど、これがサブリースの大きな問題になっているんです。
なので、長期保証というのは必ずしもいいことばかりではないんですね。

保証期間よりも契約内容を確認する

サブリース、というのは法律関係がまだまだ甘く、特に消費者に不利な契約や条件、という物がとても多いんですね。
そのことが、結果的にサブリースの批判を産んでいるわけですがその批判も的はずれなわけではない、という契約内容がたくさん有ります。
なので、しっかり契約内容を確認するようにしましょう。